Wwft voor makelaars: cliëntenonderzoek naar koper en verkoper
Kort antwoord: een makelaar doet bij iedere opdracht tot aan- of verkoop cliëntenonderzoek, ongeacht het bedrag, naar de eigen opdrachtgever én naar de wederpartij. Bij verhuur pas vanaf EUR 10.000 huur per maand. U legt het onderzoek vast en bewaart het vijf jaar. Toezicht: de DFEI, sinds 1 januari 2026.
Wat u per dossier vastlegt (voorbeeld)
Een Wwft-formulier hoeft geen vast model te volgen. Dit is wat een toezichthouder in een dossier wil terugzien:
| onderdeel | wat | bewijs |
|---|---|---|
| Wie is de cliënt | naam, geboortedatum, adres; bij een bedrijf: statutaire naam, KvK-nummer, vestigingsadres | identiteitsbewijs gezien (soort, geldig tot, door wie); KvK-uittreksel |
| Wie handelt namens het bedrijf | naam en bevoegdheid van de vertegenwoordiger | KvK: bestuurder of volmacht |
| Uiteindelijk belanghebbenden (UBO's) | namen, belang in procenten, hoe het eigendom loopt | UBO-register plus eigen controle bij twijfel |
| Sancties en PEP | screening van cliënt, bestuurders en UBO's | datum en versie van de lijsten |
| Doel en aard | waarom deze aan- of verkoop, herkomst van het geld bij hoger risico | notitie in het dossier |
| Risico | laag, middel of hoog, met redenen; verscherpt onderzoek bij PEP of hoog risico | uw beoordeling |
| Besluit | opdracht aanvaard of niet, door wie en wanneer | vastgelegd besluit |
| Wederpartij | hetzelfde onderzoek voor de koper of verkoper aan de andere kant | apart dossier, gekoppeld aan de verkoop |
De leidraad
De Belastingdienst publiceert een leidraad en risicomatrix Wwft voor makelaars en taxateurs (versie maart 2022). Latere wijzigingen van de Wwft staan daar nog niet in; het toezicht ligt inmiddels bij de DFEI. Vanaf 10 juli 2027 geldt bovendien de Europese anti-witwasverordening (AMLR) rechtstreeks.
Koper en verkoper in één verkoop
Bij een verkoop heeft u twee onderzoeken: uw opdrachtgever bij de start, de koper bij de gunning. In het verkoopdossier start het onderzoek naar de koper vanuit de gegevens die hij bij zijn bod gaf, en staan beide dossiers met het biedlogboek in één audit-pdf. Voor losse opdrachten, aankoop en verhuur zijn er de cliëntdossiers.
Vragen
Moet een makelaar ook de koper onderzoeken?
Ja. Bij bemiddeling bij aan- of verkoop doet de makelaar cliëntenonderzoek naar de eigen opdrachtgever én naar de wederpartij: de partij met wie de opdrachtgever de overeenkomst sluit. Bij een verkoop is dat de koper.
Bij welke opdrachten geldt het cliëntenonderzoek?
Bij iedere opdracht tot aan- of verkoop, ongeacht het bedrag. Bij bemiddeling bij verhuur alleen als de huur EUR 10.000 per maand of meer is.
Hoe lang moet ik de gegevens bewaren?
Vijf jaar na het einde van de zakelijke relatie of na de transactie.
Wie houdt toezicht op makelaars voor de Wwft?
Sinds 1 januari 2026 de Dienst Financieel-Economische Integriteit (DFEI), het samengaan van het Bureau Toezicht Wwft en het Bureau Economische Handhaving.
Mag ik het cliëntenonderzoek uitbesteden?
Ja, maar u blijft zelf verantwoordelijk voor een juiste naleving. De Belastingdienst noemt dat expliciet in de risicomatrix voor makelaars.
Wat als ik het onderzoek niet kan afronden?
Dan mag u de opdracht niet uitvoeren of de transactie niet laten doorgaan, en beoordeelt u of u een ongebruikelijke transactie moet melden bij FIU-Nederland.
Probeer het gratis
Cliëntdossiers voor bedrijven en personen, screening op sancties en PEP, risico met redenen, uw besluit en een Nederlandstalige audit-pdf. Gratis tot 1 februari 2027, daarna EUR 19 per maand per vestiging voor wie nu instapt.
Start de gratis pilotBronnen: Belastingdienst, beroepsgroepen Wwft · risicomatrix makelaars · DFEI per 1 januari 2026. Geen juridisch advies.